梦之城彩票牌上市新三板后的三点思考

日期:2017-03-16 / 人气: / 来源:开元物业官微

开元物业总经理谢建军在 “凝聚资本·跨界整合·实现价值”浩渺私人董事会成立大会上的发言

2015年9月10日,由中国指数研究院主办的 “凝聚资本·跨界整合·实现价值”浩渺私人董事会成立大会在北京隆重召开。浩渺私人董事会全国20位发起人中包括了开元物业总经理谢建军,他作为新三板挂牌上市物业企业的代表,发表了题为 “挂牌上市后的思考”的主题演讲。

演讲内容如下:

大家下午好!非常高兴,今天又能来参加中指院举办的浩渺私董会,也祝贺浩渺私董会的正式成立!PPT也没准备,上次我准备了一个PPT,也是在指数研究院演讲的时候,结果讲了一半,时间就到了,所以我就没讲完,因此我今天就准备想到哪讲到哪,时间控制到位,和大家做一个交流。关于挂牌上市的专业理论,券商机构,刚才中信建投讲得更专业。关于开元物业上市前后,我个人的一些思考,在这里跟大家做一个交流,我尤其想讲以下三个观点:

第一个观点就是我们中国物业管理企业目前已经开始快速分化。很多媒体也好,投资机构也好,都谈到物业管理行业已经到了风口,猪都可以飞起来了,既为朝阳行业,又是蓬勃发展的行业。实际上我在考虑,我们行业在2007年共同发起了增效、上调物业管理费等等一系列措施,在那一段时间,我们做的风声水起,可以说每个企业都在做,那个时候我们开元物业在管的四五十个楼盘一半实现了调价。现在呢?上调物业费业主不高兴了,特别是现在挂牌上市以后。那么到底怎样才是行业的健康发展状态呢?大家又可以分析一下,前段时间的电梯事故,搞得全国上上下下沸沸扬扬,都在说这个电梯,后来重视了,调查发现电梯的维保费最贵的七八千一年,最便宜的两三百块一年,这些在做电梯维保的公司,无非就是盖个章,或者说他们根本就没有做维保。物业管理随着高层建筑日益多起来,事实上,物业管理行业存在的问题一定会爆发。这个行业好不好做呢?我们一起来深思一下,接下来物业管理之路该怎么走。

我一直在想,物业管理一定要实现自己的价值,干几十年,总想把自己的价值都体现出来,所以我不停地在折腾。我从2001年开始做这个行业,我当时说我们员工跟其他企业一样,都应该买个人保险,也需要物业管理费能够按物价的正常发展同步上调,但事实上在这个上调的过程当中非常的痛苦。那么这些问题怎么去解决呢?今后的物业管理好不好做,我说对我们来说也好做,为什么?因为我们一直不停在挑战这些难题,一直都是在面对新的问题在克服新的问题,如何妥善地解决这些问题,决定着这个企业是否能够做大做强。包括我们今年的新三板挂牌上市,也是寻找一个模式,这个模式对我们开元物业在经营过程当中,是一种支持,一种帮助,有很大的促进。那么我说优秀的企业总是在克服发展过程中面对的困难,包括长城物业的软件信息化建设、包括绿城物业的园区服务体系,都是在解决矛盾。所以我相信这些问题虽然存在,但是一定能够克服的。可是对一般物业企业而言就很难说了。我说这个思考的意思就是,物业管理不能听到外部好的声音就全部跟着叫好,我们也得反过来考虑一下我们自己实实在在在做的事情。

我的第二个观点是优秀的物业管理企业要上市。优秀的企业一定要上市,你不优秀的,可以不上市,不优秀你上市也没用,因为你即便上市了,你的成长性不强,你的规范性不好,那么你上市也融不到资,或者很多股民也不买你的股票,那么你上市也是没用的。而优秀的企业如果不上市,你的价值得不到实现,发展速度也会滞后。所以我的观点是优秀的企业一定要上市。前几天我听吴晓波讲到一个观点,前三十年中国的企业都是在做产业的资本化,而以后则是要做金融的资本化,现在要通过一个途径让自己健康起来,先让自己有一定的保障,甚至有一些成长发展的势头。新三板,包括上海在创建的新兴创业板,这是中国经济专项资本金融的模式在发展。优秀的企业,如果你不走资本化道路,不走证券化道路,就像黄院长所说的,你赶不上这一波,后面的发展就会跟优秀的企业的差距越来越大。

今天主要让我讲讲上市的一些经验,我主要讲以下几个方面:一个是开元物业在上市过程中,主要克服了什么困难?我们克服了原来存在的很多规范性的问题。从去年到今年,开元物业已经变得非常规范,去年主要致力于解决在用工方面的最大的成本,包括所有人员的社保覆盖率,上市以后我们要求做到100%,今年公司减少了部分的净利润。这样做有些企业是吃不消的,很多企业,小企业为了规避所得税,就把它消化得很光,就没有体现成长性,所以这是一个很大的问题。我们上市之后也在谈一些合作,我们找了很多的企业谈,发现绝大多数都是这个状况,如果所得税交掉,社保全覆盖,基本就没有利润。所以,如果说你没有一定的实力,一定的规模,上市肯定是没必要的,但是优秀的企业上市之后可以融到资,可以规避风险。我们说上市公司有价值可以量化,一年两千万、三千万、一个亿,彩生活一百个亿的市值就是这样体现出来的。那么物业管理企业上市以后,融了资金拿来干什么呢?融资以后,主要是为了扩大发展规模,健全发展机制,包括我说我上下游产业,甚至一些O2O企业,甚至下游的一些城市服务商,能够全方位布点的,比如专门做医院的,专门做市政的,都可以跨界来做。还有,资金管理规模可以进一步增强你的实力。我跟大家探讨的是,物业管理企业融到资,是因为他有很多好的特性。中信建投的老师也说了,轻资产、大数据、低风险、终端客户、社会化、长效性以及我们的团队人多力量大,这都是我们行业的特性,给我们带来很大的好处。也就是他跟我们讲的,这个行业给我们的想象空间就很大,股值就会往上冲。

那么融资进来有何用?首先是使企业更具有实力,实际上现在的物业管理企业,我说融资容易,但是我们上市以后,融资容易,投资难,怎么说投资难呢?现在的企业,五百万利润还不到,预期值却已经被抬的很高,企业资本化后有价值了,却心理估值发生变化了,我们在谈的过程中发现,大家都对自己有一个非常大的期望值,因为估值过高了,所能很难投资。投下来却没有相应的回报,尤其现在的经济形势不是很理想,所以说投资难,不是融资难。这是我的体会,我自己的感觉。那么上市以后怎么去做,当然我觉得方法有很多。

第三个观点社区O2O,一定要建立在现有物业管理的工作基础上。我说互联网+,在杭州发起私董会的会议上,我讲的是物业管理+,在物业管理的基础上怎么加上互联网?很多企业在做的过程当中,从自己的物业管理本身进行延伸,接触互联网,这是非常好的做法。比如说,绿城在做一个APP,就是购水APP,业主要送水马上送上去。很多企业的APP做出来,业主不去点,因为根本不用或很少用,而购水APP一定是一定会用的,而且员工一定会帮你送,你也有能力做。很多东西你做的过程当中,比如说做家政服务的APP,我就觉得很好,组成一个队伍,就可以实现他的价值。有能力做得更好是关键。如果说纯粹的O2O在空中盘旋,老是不降落,那是一个很大的问题,一定会走向死亡的。我们要主动的+互联网,包括专业化,像万科的睿服务。怎么样来降低我们的人力成本,用科技手段替代我们的人,按照上市公司的概念,把一百万的钱投入这个项目的物业管理中,只要减掉两个人就可以实现平衡,跟机器人公司一谈,机器人公司马上就有兴趣了。

这个是我们的发展方向,就是我们所说的现代化的物业管理,要正确地应用好互联网+。今天就讲到这里,都是我的个人观点,有些不一定是正确的,还望谅解。谢谢!

 


编辑:开元物业官微


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